Q.不動産売却にはどのくらいの期間がかかりますか？

不動産売却には、一般的に3～6か月ほどかかります。

これは査定、媒介契約、販売活動、契約、引渡しといった複数の工程に時間を要するためです。

 

ただし、早ければ媒介契約後1週間で購入申込が入るケースもあれば、1年以上売れないこともあります。

売れない場合は、価格設定が高すぎる、または十分な販売活動が行われていないといった理由が考えられます。

さらに、測量の作業ボリュームや住宅ローンの残債処理、相続登記など追加の手続きが必要な場合は、期間が延びるケースも少なくありません。

 

 

Q.不動産売却で売主が準備すべき書類は何ですか？

不動産売却には、登記識別情報通知（権利証）が必要となります。

これは所有権移転登記の際に必須となるもので、揃っていない場合は予め司法書士によって「本人確認情報」の作成が必要となり、7～10万円以上の費用負担が生じます。

 

印鑑証明も必須となるため、実印をお持ちでない方は、事前に印鑑登録を済ませておく必要があります。

また、例えば、住宅ローンが残っている場合は金融機関から残高証明書を取得し、抵当権抹消に備える必要があります。

 

相続による売却では戸籍謄本や遺産分割協議書など、通常の売却とは異なる書類が追加で求められます。

こうした書類は揃えるのに日数を要することも多いため、売却を始める前に不動産会社へ確認しながら整理しておくことが安心につながります。

 

 

Q.住宅ローンが残っている場合、売却の流れはどうなりますか？

住宅ローンが残っていても不動産の売却は可能です。

 

基本の流れは、売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消したうえで買主に引き渡すというものです。

抵当権が残ったままでは所有権移転が成り立たず、契約が成立しません。

 

売却価格がローン残高を上回る場合は、決済時に金融機関へ一括返済し、抵当権を外してから引き渡します。

一方、売却価格が残高を下回る場合は、自己資金を補填するか、任意売却として金融機関と協議する必要があります。

状況に応じた手続きを正しく行うことで、ローンが残っていてもスムーズな売却が可能です。

 

 

Q.査定額と実際の売却価格はどう違いますか？

査定額はあくまで「適正と考えられる価格設定」の目安であり、確約ではありません。

 

• 市場の変動（売り出し中に相場が動く）
• 内覧後の買主からの値下げ交渉
• 物件の状態（リフォーム歴・管理状態）

 

等の要因から、査定額と売却価格が乖離します。

実際の売り出し価格は、査定額と依頼者様のご事情・ご希望を交えて相談のうえ、決定するものとなります。

 

ただし、売り出し価格が高すぎると長期在庫になり、最終的に安くなる傾向がありますので「高値スタート・値下げ」より適正価格での早期売却を意識しましょう。

 

 

Q.売却にかかる税金はどうなりますか？

売却益（譲渡所得）が発生した場合、所得税・住民税がかかります。

税率は所有期間で下記のように異なります。

 

• 短期譲渡（5年以下）：39.63%（所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税）
• 長期譲渡（5年超）：20.315%（所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税）

 

※「5年」は売却した年の1月1日時点での所有年数で判断しますので、購入時の売買契約書・領収書は必ず保管しておくようにしましょう。

税理士や提携専門家が詳しくご説明いたしますので、ご安心ください。

 

 

Q.確定申告は必ず必要ですか？

売却益が出た場合は必ず確定申告を行う必要があります。

 

一方で、売却損が出た場合でも、申告した方が「譲渡損失の損益通算・繰越控除」の特例を受けられる有利なケースがあります。

自動適用ではないため、「損をしたから関係ない」と放置せず、まずは確定申告を行い特例の対象になるかを確認しましょう。

 

申告期間は、翌年の2月16日～3月15日。売却が完了したら早めに書類の収集や税理士に依頼する準備を開始することをおすすめします。

 

 

Q.古い家や空き家でも売却できますか？

売却は可能です。

菅沼観光開発株式会社では古家付き、築古、再建築不可物件も取り扱い実績が豊富です。

 

• フォームなしでそのまま売る。（価格は低くなるが手間が少ない）
• リフォーム後売却（費用対効果の見極めが重要。全面リフォームは回収できないことが多い）
• 古家付き土地として売却（建物価値がない場合は更地ではなく「古家付き」で売り、解体費用は価格に反映）

 

などご状況に合わせてご提案させていただきます。

 

「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されると固定資産税の住宅用地特例（1/6軽減）が外れ税負担が増加するため、早めの対応が必要です。

 

 

Q.相続登記していなくても売却できますか？

相続登記をしないまま、売却（引き渡し）を完了させることはできません。

ただし、相続登記の手続きと並行して売り出しや売買契約は可能ですので、引き渡しまでに完了させておけば問題ありません。

 

菅沼観光開発株式会社が、司法書士と連携し売却スケジュールにあわせてスムーズにサポートいたしますので、まずはご状況からご相談ください。